Medidas fiscais para o fomento da habitação

No passado dia 20 de Maio de 2026 foi publicado, em Diário da República o Dec. Lei nº 97/2026 que veio plasmar o que o Governo já anunciara aquando do pedido de autorização legislativa à Assembleia da República.
Naquele Decreto Lei, o Governo assume que tais medidas representam o seu compromisso segundo o qual a habitação é “uma prioridade que carece de uma abordagem integrada de modo a dar resposta à realidade nacional no que respeita às adversidades no acesso à primeira habitação própria e permanente, marcada por elevados custos na construção, reabilitação, aquisição, bem como no acesso ao arrendamento, marcado pela falta de oferta a custos controlados.” Transcrevemos o parágrafo introdutório do preâmbulo do citado DL entre aspas. Na prática, com este diploma legal o Governo procura aumentar a oferta de casas para venda e arrendamento a valores considerados, por aquele, como moderados.
Com relevo, e importância prática, para os nossos estimados leitores da Gazeta Lusófona, destacamos sistemática e sumariamente, os seguintes pontos:
• O IVA reduzido (taxa de 6%) para a construção e reconstrução de habitação, em determinadas condições. Destacamos que tal poderá abranger empreitadas de construção ou reabilitação cujo processo camarário dure entre 25 de Setembro de 2025 e 31 de Dezembro de 2029 e, desde que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de Janeiro de 2026. Ou seja, este regime não é aplicável às obras realizadas sem a intervenção de um construtor civil e tem limitação temporal. Na recuperação do IVA, as pessoas singulares que construam uma casa para habitação própria e permanente pagam o IVA a 23%, mas passam a poder pedir restituição parcial do IVA que tiveram de pagar com a empreitada de construção. O objetivo é compensar parte do imposto pago quando a obra não beneficiou directamente da taxa reduzida de 6%. Este regime aplica-se a quem constrói fora de uma actividade empresarial ou profissional. Para beneficiar da devolução, o valor patrimonial do imóvel (VPT) ou o valor do terreno somado aos custos de construção (apenas e excluindo o IVA), não pode ultrapassar os €660.982,00 – correspondente ao limite superior do segundo escalão de IMT aplicável à habitação própria e permanente no ano fiscal de 2026. O imóvel terá que ser usado como habitação própria e permanente, durante o prazo de seis meses após a emissão da licença de utilização pela Câmara Municipal local e manter esse uso, pelo menos durante o prazo de 12 meses.
• A Redução de IRS para senhorios: pois os rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente à habitação, com uma renda mensal inferior a €2.300,00 passarão a ser tributados à taxa autónoma de 10% (excepto se existir uma taxa mais favorável). Esta taxa de 10% aplica-se aos rendimentos obtidos até 31 de Dezembro de 2029. A medida abrange contratos já em vigor e novos contratos, porque as alterações ao IRS produzem efeitos desde 1 de Janeiro de 2026. Para empresas ou empresários (sujeitos passivos de IRC, ou contribuintes de IRS com contabilidade organizada), os rendimentos prediais abrangidos são considerados apenas em metade. Os inquilinos, por seu turno, passam a deduzir um montante superior de rendas em sede de IRS (em 2026 sobe para €900,00 e a partir de 2027 passará para €1.000,00).
• São criados os Contrato de investimento para arrendamento habitacional, os quais podem atribuir benefícios fiscais por um período que vai até 25 anos. Este benefício destina-se a quem construa, reabilite ou adquira imóveis destinados a arrendamento habitacional ou a subarrendamento habitacional. Destacam-se a isenção de IMT na aquisição de terrenos ou imóveis elegíveis, a isenção de IS (imposto do selo) na transmissão, a isenção de IMI até oito anos e a redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente do contrato.
• Passa a haver exclusão de tributação, em sede de IRS, das mais-valias imobiliárias quando haja reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento para habitação. O benefício fiscal aplica-se quando o valor de realização (mesmo depois de deduzida a eventual amortização de um empréstimo) seja reinvestido na aquisição de imóveis em território nacional e destinados ao arrendamento habitacional. Para poder beneficiar desta isenção o reinvestimento terá ser feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. Mas o contribuinte tem de indicar essa intenção na declaração de IRS do ano da alienação. Ou seja, agora e perante esta alteração legislativa, os 24 meses, limitam-se a vendas realizadas no ano de 2025, se ainda não tiver sido entregue a declaração fiscal. Mais: para poder beneficiar de tal isenção, o imóvel (ou imóveis) deve ser arrendado no prazo de 6 meses e permanecer como arrendamento habitacional durante, pelo menos, 3 anos seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos.
• A habitação construída a custos controlados (habitação social e/ou cooperativa) passa a ter benefícios em sede de IMT e de IS. O diploma legal em apreço cria benefícios fiscais para a primeira compra de habitação de custos controlados destinada a habitação própria e permanente. O objetivo é reduzir os impostos pagos na aquisição de imóveis enquadrados neste regime, sobretudo para famílias que comprem casa para viver. Nos imóveis habitacionais cujo valor não ultrapasse o limite máximo do primeiro escalão de IMT (€106.346 em 2026) para habitação própria e permanente, a compra pode ficar isenta de IMT. Mas se o imóvel ultrapassar esse valor, continuam a aplicar-se apenas as taxas reduzidas de IMT previstas para habitação própria e permanente. Para além da redução do IMT, há ainda dedução no Imposto de Selo até ao limite correspondente ao primeiro escalão do IMT. Contudo, estes benefícios não são automáticos em todo o país. Pois a aplicação de tais benefícios passa a depender de uma deliberação da Assembleia Municipal local, sob proposta da respectiva Câmara Municipal. Isto significa que o Governo passou aos municípios a responsabilidade de decidir aplicar ou não estes incentivos às habitações de custos controlados no seu território.
• Agravamento de IMT para não residentes. Por fim, e devido à muita polémica com o aumento do preço da habitação com as aquisições feitas por não residentes, o IMT agravará para estes. A compra de prédios urbanos ou apartamentos destinados exclusivamente a habitação por não residentes passa a estar sujeita a uma taxa de IMT de 7,5%. Nestes casos, não há isenções ou reduções, embora existam excepções. Tal taxa agravada pode não aplicar-se caso o comprador seja considerado como residente fiscal em Portugal, ou se se tornar residente no prazo de dois anos após a aquisição. De igual modo, o mesmo se aplicará aos não residentes que coloquem o imóvel em arrendamento habitacional com renda dentro dos limites definidos no referido DL, isto é €2.300,00/mês. Neste último caso, o imóvel deverá ser arrendado no prazo de 6 meses depois da aquisição e manter-se arrendado, pelo menos, durante 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
Esta é uma matéria que ainda fará correr muita tinta, como se costuma dizer. E à qual estamos certos que regressaremos. Pelo que tentamos, agora e nesta rubrica, destacar os pontos relevantes para os nossos estimados leitores da Gazeta Lusófona que tal diploma legal comportou. Veremos como decorrerá a sua aplicação prática.
Emanuel Teixeira, Advogado